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2007年04月18日
● 共有登e¨?

資金計c?≫

共有登e¨?

共有登e¨?

親の敷地を借りて新a±?を建てる場合

親の土地を借りて、子が新a±?（建物はa-?の名義i??を建てるケースです。 自己資金が少ない場合は、公的資金を中a??にcμ?み、不足分はa??入合算や贈a，?c¨?の特a??を活用するとよいでしょう。


a??入合算してa??裕ある融資を組む

公庫などの公的融資は、借りる人のa??入によって融資額の基ao?が決まっており、たとえそのa≫?の条件をクリアしていても限度e!?同いっぱいの融資をa??けることはできません。
そんな時は、居予定者満た（婚約者でも可能です）のa??入を合算して、基ao?をせるとだ、限度e!?いっぱいまで融資を組むことができます。
たしを、奥さまのパートa??入i??年a??９９万円未ao€で、配偶者控除a??だけている場合）は、合算できない場合が多いのでご注a??a??さい。


夫婦共働きの場合は共有名義がお得です

夫婦共働きの場合、お互いにe3?金を出し合い、その割合にa??じて共有名義にすれば、贈a，?c¨?がかかりません。
将来、相c¶?する際には、妻の持分は相c¶?財産ではないため相c¶?c¨?の対象になりませんので、有効な相c¶?c¨?対c-?になります。
また、共有名義にすると、住宅ローンa??得控除をそれぞれa??けられることができます。


住宅ローンa，?c¨?

公的融資、民間ローンをa??a??ずローンを利用してa??宅を購入し、平成１６年にa±?a??した場合、１０年間の還付金が戻ってきます。
これが、住宅a??得控除i??一般にローン控除といa??れています）です。対象となる借入金残高はi??０００万円以a，?。


借入金等a?R
年末aR?高a?R
限度e!?		 適用年 控除c?? 最高 適用年 控除c?? 最高 合計
平成16年a±?a??分 5,000万円 １～10年c?R 1.0% 50万円 500万円
平成17年a±?a??分 4,000万円 １～８年c?R 1.0% 40万円 9～10年c?R 0.5% 20万円 360万円
平成18年a±?a??分 3,000万円 １～７年c?R 1.0% 30万円 8～10年c?R 0.5% 15万円 255万円
平成19年a±?a??分 2,500万円 １～６年c?R 1.0% 25万円 ７～10年c?R 0.5% 12.5万円 200万円
平成20年a±?a??分 2,000万円 １～６年c?R 1.0% 20万円 ７～10年c?R 0.5% 10万円 160万円

贈a，?c¨?の特a??

親にe3?金援助をa??ける場合はe´?a，?c¨?の特a??を利用します

マイホームを新c￣?する際、親か資金援助をa??けても贈a，?c¨?がかからない制度があります。
「住宅a??得資金贈a，?の特a??｝がそれで、３００万円までは無c¨?、１０００万円までなら贈a，?c¨?が大a1?に軽減されます。
（新制度で平成１５年i??２月３１日までに限り、５５０万円まで無c¨?、１５００万円までe´?a，?c¨?大a1?軽a，?


使用e3?借の場合はe´?a，?c¨?はかかりません

親の土地へa-?供が家を建てるとき、敷地の所有名義は親のままで、建物だけ子供名義にするとe´?a，?c¨?はかかりません。
権利金も地代も払a??ないで、親の土地を無償で借りることを「使用e3?借」といいます。
ただし、将来、土地の相c¶?が生じた場合は、子供に権利価額はea?められません。
更地としてまるまるのec?価になりますので注a??が必要です。


借地の建て替えの場合は地主の承諾が必要です

建て替える土地が借地の場合は、前もって地主の承諾を得るのがよいでしょう。
その際には、地主に承諾料を支払うのが一般的です。
もし、承諾が得られない場合は、裁判所に「増改c￣?の許可」を申し立てることもできます。

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● 二世帯区分登e¨?

資金計c?≫

二世帯区分登e¨?


二世帯a??宅に建て替える場合

土地は親が所有し、建物は親子で区分所有する二世帯a??宅のケース。
節c¨?効果を高めるために、建物は親子区分登e¨?、資金計画は、親a-?別々ローンを組みます。
また、二世帯a??宅は割a￠?融資や返済期間延長の特典がa??けられます。


親a-?ペアローンを活用します

二世帯a??宅には、親とa-?が二世帯にa??たってローンを返済していく親a-?リレーローンi??公庫・年金）のa≫?に、一軒のa??宅購入のための融資を、親とa-?がそれぞれ融資をa??けれる親a-?ペアローンi??民間融資）があります。
親a-?ペアローンの特長は、融資額が大きいこと。最高４０００万円まで借りることができます。
また、区分登e¨?にすれば、親a-?それぞれ公庫融資をa??けることができます。


金利の自由化に伴い新しい民間のa??宅ローンも登a?´

公的融資は金利が民間ローンにa￣?べて有利に設定されていますが、利用するための条件が細かく規定されてしまいます。
これに対してa°?間ローンは、条件が比較的緩やかなため、公的融資でa，?足する分を補う形で利用するとよいでしょう。
また、金利の自由化に伴い、新しい住宅ローンが登場しています。


<公庫の融資額は地域区分により異なります/h3>

公庫の各融資にはそれぞれ地域区分があり、住宅や土地がどの地域区分にa??てはまるかによって、融資額は異なります。




節c¨?効果

二世帯a??宅の場合　区分登e¨?にすればメリットが多い

二世帯a??宅には、単独登e¨?、共有登e¨?、区分登e¨?のi??つがあります。
このなかでもっとも節c¨?が高いのが区分登e¨?です。
区分登e¨?とはao?世帯a??宅を２戸に分け、親とa-?がそれぞれの名義で登e¨?する方a3?です。
登録免許c¨?・a，?動産a??得c¨?、さらに固aR?資産c¨?や都a，?計画c¨?の軽減措置がa??けられます。
ただし、区分登e¨?をするには、親a，?帯とa-?世帯の堺に界壁をつa??り、それぞれに独c≪?したc??関を設けなければならないなど、設e¨?や構造上の制c´?があります。
また、親a-?で区分登e¨?しておけば、将来の相c¶?に有利であり、しかも、それぞれがローンを利用すればローン控除もa??けられるなどのメリットがいっぱいです。
区分登e¨?は親子に限らず、兄弟でも可能です。


登録免許c¨?

共有登e¨?の場合
１３万２００円
区分登e¨?の場合
６万６千円（３万３千円×２）


不動産a??得c¨?

共有登e¨?の場合
６６万円
区分登e¨?の場合
６万円（３万円×２）


固aR?資産c¨?（当初３年間）

共有登e¨?の場合
３０万８００円
区分登e¨?の場合
１５万４００円（２軒分）


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● 店舗併用同居

資金計c?≫

店舗併用同居

店舗併用a??宅を建て替えて同居を予定してる場合

土地は本人が所有し、建物は親子で共有登e¨?する二世帯同居のケースです。
古a??なったお店の建て替えを機に、両親と同居。二世帯同居や高齢者対a??のa§?造にすれば、公庫の割a￠?融資がa??けられます。
また、親a-?でe3?金を出し合う場合は、共有名義にするなどのc￣€c¨?対c-?が必要です。


親a-?でローンを引き継げばe??済期間が長a??なります


公庫はi??０歳未ao€では利用できますが、６０歳以上になるとe??済期間が短a??なります。
しかし、親とa-?のao?世代にa??たってローンを返済していく親a-?リレーローンを使えば、７０歳以上でも借りられたり、６０歳以上でも通常のe??済期間が利用できます。
例えば、６５歳の人が木造住宅を建てる場合、最長でも１０年e??済しか利用できないところが、親a-?リレーローンを使えばi??５年e??済が可能となります。
また、公庫が定める二世帯a??宅の条件を満たせば、４０年の最長期親a-?リレーローンが利用でき、a￣?月のe2?担を大a1?に軽a??することができます。


二世帯a??宅には割a￠?融資メリットがあります

公庫も年金も、６０歳以上の親と同居する場合や、二世帯a??宅を建てる場合、割a￠?融資がa??けられます。
また、割a￠?融資にはao?世帯a??宅だけでなa??、快適なa??まいづa??りを目的としたさまざまな有志が設けられています。
資金が足りないときに有効に活用したいものです。


同居しなa??て利用できる公的融資が登a?´

公的融資は、a??則として自分が済むためのa??宅の場合しか利用できませんが、高齢化する社a??に対応して、新しいタイプの公的融資制度が登場しています。
そのひとつが、公庫の「親a-?行ローン」年金の「親a-?助け合いローン」。
自分が同居しなa??ても、ふるさとにa??む親の家を建て替えたりする場合でも利用できます。


節c¨?対c-?

親a-?で土地と建物を共同で購入する際のポイント

親a-?のe3?金協力により、新たに土地と建物を購入する場合、土地はa-?の名義に、建物は親の名義にしておa??とc￣€c¨?効果が高a??なります。
というのも、土地はa°?来値a，?がりが予測できるからです。土地と建物を、将来、相c¶?しても総増c¨?はaR?a??すみます。


親a-?でe3?金を出し合う場合は共有名義にしないとe´?a，?c¨?がかかります

親a-?リレーローンを使う場合、名義は共有にします。
親a-?別々にローンを組む場合、土地と建物を共有名義にするには、名義人の出e3?額とローン割合にa??じて共有持分の割合を決めるのがa??則です。
また、親が資金を出したのにa-?の名義で登e¨?しますと、贈a，?c¨?の対象になりますから注a??が必要です。


婚姻期間が２０年以上の配偶者にはメリットがあります

贈a，?c¨?ほどe≪?いc¨?金はありませんが、配偶者控除を活用すれば大きなc￣€c¨?効果が得られます。
これは、結婚してi??０年以上たった夫婦に適用され、贈a，?をしても基c??控除i??０万円のa≫?に、一回に限り２０００万円を限度としてe´?a，?c¨?がかからないというものです。
（ただし、不動産所得c¨?・登録免許c¨?はかかります）２０６０万円相a??分の土地・建物を奥さまにe´?a，?できます。

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● 単独登e¨?

資金計c?≫

単独登e¨?

単独登e¨?

マンションから一戸建てにa??み替える場合

土地も建物も本人一人の名義で登e¨?する一般的なケースです
。 マンションの売却金を頭金に、融資は公庫・年金・財形の公的融資を中a??にe3?金計画。
a??み替えの場合は、「つなa??融資」やマイホームを売却した際にかかるc¨?金を軽a，?する「３０００万円の特a??」「買い替え特a??」を利用するとよいでしょう。


公的融資を有効に使って優先的に利用します

資金計画を有利に進めるポイントは、金利がa??a??てe??済期間が長い公的融資を優先的にcμ?み合a??せて利用するのが賢い方a3?です。長期にa??たってe??済していa??だけに、金利が０i??１％が違うだけでc・?返済額に大きな差がでるからです。
公的融資の代表的なものは「住宅金融公庫（公庫）」「年金住宅融資（年金）」「財形住宅融資（財形）」のi??つです。


自己資金は建築費のi??０％は用a??したい

家づa??りのc・?費用は、大きく次のi??つに分けられます。
まず、建物の「本a??工ao?」で、全a??のc´?７０％を占めます。
次に、給a??水や外構工ao?などの「別途工ao?費」（約２０％弱i??。
そして、c¨?金や登e¨?費用などの「諸cμ?費」(約１０％弱i??。
さらに、建て替えの場合は、引越料（２回分）、仮a??まい料、解a??費などが別途必要となります。
また、多a??の金融機関が貸し出す融資上限額は、建c￣?費のi??０％位となっていますので、自己資金は建築費のi??０％は最a??用a??するようにしましょう。


借入e!?は「いa??ら返済できるか」で考えることが大切です

住宅ローンをいa??ら借りられるかということは、金融機関ごとに決められています。
ここで大切なのは、「いa??ら借りられるか」ではなa??、「いa??らまでなら無理なく返せるか」ということをポイントにe3?金計画を立てることです。
一般的には、借入金のc・?額は年a??のi??倍。年間返済額でいうならば、年a??のi??０％、多a??ても２５％以内にとどめるようにしましょう。


つなa??融資・i??０００万特a??・買い替え特a??

一時的にe3?金を融資する「つなa??融資」

a??み替えの場合、前の家を売却するのに時間がかかったり、また、せっかa??融資をa??けても、申し込んでから実際にお金が手元にa±?a??までに時間がかかったりして、頭金などの支払がスムーズにいかないときがあります。
そんなとき、民間の金融機関ではa，€時的にe3?金を融資する「つなa??融資」を用a??しているので、利用するとよいでしょう。


譲渡益が３０００万円までは無c¨?

マイホームを売却した際には、高いc¨?金がかかりますが、居a??用財産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得が３０００万円まではc¨?金がかかりません。


「買い替え特a??」も利用できます

本人の所有期間が１０年を越えている住宅を売却した場合、居a??用財産の買い替え特a??がa??けられます。これは、売却価格と同額か、それ以a，?の物件に買い替えたときでもc¨?金がかからない制度ですが、上記のi??０００万円特別控除と買い替え特a??を同時にa??けることはできません。
この特aR?のa±?a??用財産の買いa??えの特a??は、平成15a1´12月31日までの時限立法措置でしたが、あa?¨3年延長されることが決まりました。平成18a1´12月31日までに譲渡することが、この特a??のe3?味期限です。


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2007年04月17日
● 資金計c?≫

資金計c?≫

a??まいづa??りにおいて、大切なのはやはり資金計画です。 「資金・c¨?金・登e¨?」の知っておきたいポイントを、土地と建物の所有形態（自己所有か、親の所有か）に合a??せて、代表的a?a4つのケースに分類しました。
近いケースをもとに、資金計画や節c¨?対c-?のa??考にしてa，?さい。また、年代別e3?金計画もa??考にしてa，?さい。

単独登e¨?…マンションから一戸建てにa??み替える

店舗併用同居…ao?舗併用a??宅を建て替えて同居を予定している

二世帯区分登e¨?…ao?世帯a??宅に建て替える

共有登e¨?…親の敷地を借りて新a±?を建てる

年代別e3?金計c?≫

２０a≫￡
公庫+年金
建物のa§?造によって長期返済（３５年i??が可能なので、上手に利用し返済負担を軽a??することを考えましょう。


３０a≫￡
フルe??済（公庫+年金+財形）
年a??や資格など公的融資をフルに活用できる条件が備a??ってa??るので、融資がa??けやすa??なります。


４０a≫￡
財形中a??返済（公庫+財形）
年a??はa￠?えるが、子供の教育費など出費も多a??なります。しかし、財形貯蓄はa￠?えており、残高次第では大型融資がa??けられます。


５０a≫￡
短期返済（公庫+年金）
年a??はe≪?a??、出費はa°?なa??なるけれど、返済期間が短a??なるので、月々のe??済額が短期間でe??済するプランを組むとよいでしょう。


６０a≫￡
親a-?リレーe??済（公庫+年金）
返済期間が短a??なるので、子供と協力して”親a-?リレーローン”を利用するとよいでしょう。
返済期間が長a??なると、月々のe??済負担が少なa??てすみます。

（a??考）住宅金融公庫ご利用の場合　金a?c2.55％のとき

a??2,000万円でご建c￣?の場合

　例）自己資金200万円、借a?\1,800万円a?§30年e??済
ボーナス併用時　　　　　月々　59,660円（a1´12回）
ボーナス併用時ボーナス　　　　71,850円（a1´2回）
ボーナスなし　　　　　　月々　71,590円（a1´12回）


a??1,500万円でご建c￣?の場合

　例）自己資金150万円、借a?\1,350万円a?§30年e??済
ボーナス併用時　　　　　月々　43,750円（a1´12回）
ボーナス併用時ボーナス　　　　59,870円（a1´2回）
ボーナスなし　　　　　　月々　53,700円（a1´12回）


建物の登e¨?の形態

建物の登e¨?の方a3?は、３種e!?あります。登e¨?の方a3?により、c¨?金や将来の権利関a??に大きな影響をa??ぼすので、ご家a??でよく話し合って決めましょう。

単独登e¨?

一人でe3?金を負担し、一人の名義で登e¨?する方a3?です。
単独登e¨?


共有登e¨?

親とa-?、夫婦でなど、資金を出し合った複数の名義で登e¨?する方a3?です。
共有登e¨?


区分登e¨?

二世帯a??宅を２戸に分け、親とa-?がそれぞれの名義で登e¨?する方a3?です。融資やc¨?制面でa§?々な特典がありますが、c??関を２つ設けるなど、設e¨?や構造上の制限があります。 区分登e¨?


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