資金計画

共有登記

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親の敷地を借りて新居を建てる場合

親の土地を借りて、子が新居（建物は子の名義）を建てるケースです。 自己資金が少ない場合は、公的資金を中心に組み、不足分は収入合算や贈与税の特例を活用するとよいでしょう。

収入合算して余裕ある融資を組む

公庫などの公的融資は、借りる人の収入によって融資額の基準が決まっており、たとえその他の条件をクリアしていても限度額同いっぱいの融資を受けることはできません。
そんな時は、居予定者満た（婚約者でも可能です）の収入を合算して、基準をせるとだ、限度額いっぱいまで融資を組むことができます。
たしを、奥さまのパート収入（年収９９万円未満で、配偶者控除受だけている場合）は、合算できない場合が多いのでご注意くさい。

夫婦共働きの場合は共有名義がお得です

夫婦共働きの場合、お互いに資金を出し合い、その割合に応じて共有名義にすれば、贈与税がかかりません。
将来、相続する際には、妻の持分は相続財産ではないため相続税の対象になりませんので、有効な相続税対策になります。
また、共有名義にすると、住宅ローン取得控除をそれぞれ受けられることができます。

住宅ローン減税

公的融資、民間ローンを問わずローンを利用して住宅を購入し、平成１６年に居住した場合、１０年間の還付金が戻ってきます。
これが、住宅取得控除（一般にローン控除といわれています）です。対象となる借入金残高は５０００万円以下。

	借入金等の 年末残高の 限度額	適用年	控除率	最高	適用年	控除率	最高	合計
平成16年居住分	5,000万円	１～10年目	1.0%	50万円				500万円
平成17年居住分	4,000万円	１～８年目	1.0%	40万円	9～10年目	0.5%	20万円	360万円
平成18年居住分	3,000万円	１～７年目	1.0%	30万円	8～10年目	0.5%	15万円	255万円
平成19年居住分	2,500万円	１～６年目	1.0%	25万円	７～10年目	0.5%	12.5万円	200万円
平成20年居住分	2,000万円	１～６年目	1.0%	20万円	７～10年目	0.5%	10万円	160万円

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贈与税の特例

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親に資金援助を受ける場合は贈与税の特例を利用します

マイホームを新築する際、親か資金援助を受けても贈与税がかからない制度があります。
「住宅取得資金贈与の特例｝がそれで、３００万円までは無税、１０００万円までなら贈与税が大幅に軽減されます。
（新制度で平成１５年１２月３１日までに限り、５５０万円まで無税、１５００万円まで贈与税大幅軽減

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使用賃借の場合は贈与税はかかりません

親の土地へ子供が家を建てるとき、敷地の所有名義は親のままで、建物だけ子供名義にすると贈与税はかかりません。
権利金も地代も払わないで、親の土地を無償で借りることを「使用賃借」といいます。
ただし、将来、土地の相続が生じた場合は、子供に権利価額は認められません。
更地としてまるまるの評価になりますので注意が必要です。

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借地の建て替えの場合は地主の承諾が必要です

建て替える土地が借地の場合は、前もって地主の承諾を得るのがよいでしょう。
その際には、地主に承諾料を支払うのが一般的です。
もし、承諾が得られない場合は、裁判所に「増改築の許可」を申し立てることもできます。

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資金計画

二世帯区分登記

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二世帯住宅に建て替える場合

土地は親が所有し、建物は親子で区分所有する二世帯住宅のケース。
節税効果を高めるために、建物は親子区分登記、資金計画は、親子別々ローンを組みます。
また、二世帯住宅は割増融資や返済期間延長の特典が受けられます。

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親子ペアローンを活用します

二世帯住宅には、親と子が二世帯にわたってローンを返済していく親子リレーローン（公庫・年金）の他に、一軒の住宅購入のための融資を、親と子がそれぞれ融資を受けれる親子ペアローン（民間融資）があります。
親子ペアローンの特長は、融資額が大きいこと。最高４０００万円まで借りることができます。
また、区分登記にすれば、親子それぞれ公庫融資を受けることができます。

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金利の自由化に伴い新しい民間の住宅ローンも登場

公的融資は金利が民間ローンに比べて有利に設定されていますが、利用するための条件が細かく規定されてしまいます。
これに対して民間ローンは、条件が比較的緩やかなため、公的融資で不足する分を補う形で利用するとよいでしょう。
また、金利の自由化に伴い、新しい住宅ローンが登場しています。

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<公庫の融資額は地域区分により異なります/h3>

公庫の各融資にはそれぞれ地域区分があり、住宅や土地がどの地域区分に当てはまるかによって、融資額は異なります。

節税効果

二世帯住宅の場合　区分登記にすればメリットが多い

二世帯住宅には、単独登記、共有登記、区分登記の３つがあります。
このなかでもっとも節税が高いのが区分登記です。
区分登記とは二世帯住宅を２戸に分け、親と子がそれぞれの名義で登記する方法です。
登録免許税・不動産取得税、さらに固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられます。
ただし、区分登記をするには、親世帯と子世帯の堺に界壁をつくり、それぞれに独立した玄関を設けなければならないなど、設計や構造上の制約があります。
また、親子で区分登記しておけば、将来の相続に有利であり、しかも、それぞれがローンを利用すればローン控除も受けられるなどのメリットがいっぱいです。
区分登記は親子に限らず、兄弟でも可能です。

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登録免許税

共有登記の場合
１３万２００円
区分登記の場合
６万６千円（３万３千円×２）

不動産取得税

共有登記の場合
６６万円
区分登記の場合
６万円（３万円×２）

固定資産税（当初３年間）

共有登記の場合
３０万８００円
区分登記の場合
１５万４００円（２軒分）

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資金計画

店舗併用同居

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店舗併用住宅を建て替えて同居を予定してる場合

土地は本人が所有し、建物は親子で共有登記する二世帯同居のケースです。
古くなったお店の建て替えを機に、両親と同居。二世帯同居や高齢者対応の構造にすれば、公庫の割増融資が受けられます。
また、親子で資金を出し合う場合は、共有名義にするなどの節税対策が必要です。

親子でローンを引き継げば返済期間が長くなります

公庫は７０歳未満では利用できますが、６０歳以上になると返済期間が短くなります。
しかし、親と子の二世代にわたってローンを返済していく親子リレーローンを使えば、７０歳以上でも借りられたり、６０歳以上でも通常の返済期間が利用できます。
例えば、６５歳の人が木造住宅を建てる場合、最長でも１０年返済しか利用できないところが、親子リレーローンを使えば２５年返済が可能となります。
また、公庫が定める二世帯住宅の条件を満たせば、４０年の最長期親子リレーローンが利用でき、毎月の負担を大幅に軽くすることができます。

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二世帯住宅には割増融資メリットがあります

公庫も年金も、６０歳以上の親と同居する場合や、二世帯住宅を建てる場合、割増融資が受けられます。
また、割増融資には二世帯住宅だけでなく、快適な住まいづくりを目的としたさまざまな有志が設けられています。
資金が足りないときに有効に活用したいものです。

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同居しなくて利用できる公的融資が登場

公的融資は、原則として自分が済むための住宅の場合しか利用できませんが、高齢化する社会に対応して、新しいタイプの公的融資制度が登場しています。
そのひとつが、公庫の「親孝行ローン」年金の「親子助け合いローン」。
自分が同居しなくても、ふるさとに住む親の家を建て替えたりする場合でも利用できます。

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節税対策

親子で土地と建物を共同で購入する際のポイント

親子の資金協力により、新たに土地と建物を購入する場合、土地は子の名義に、建物は親の名義にしておくと節税効果が高くなります。
というのも、土地は将来値上がりが予測できるからです。土地と建物を、将来、相続しても総増税は安くすみます。

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親子で資金を出し合う場合は共有名義にしないと贈与税がかかります

親子リレーローンを使う場合、名義は共有にします。
親子別々にローンを組む場合、土地と建物を共有名義にするには、名義人の出資額とローン割合に応じて共有持分の割合を決めるのが原則です。
また、親が資金を出したのに子の名義で登記しますと、贈与税の対象になりますから注意が必要です。

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婚姻期間が２０年以上の配偶者にはメリットがあります

贈与税ほど高い税金はありませんが、配偶者控除を活用すれば大きな節税効果が得られます。
これは、結婚して２０年以上たった夫婦に適用され、贈与をしても基礎控除６０万円の他に、一回に限り２０００万円を限度として贈与税がかからないというものです。
（ただし、不動産所得税・登録免許税はかかります）２０６０万円相当分の土地・建物を奥さまに贈与できます。

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資金計画

単独登記

マンションから一戸建てに住み替える場合

土地も建物も本人一人の名義で登記する一般的なケースです
。 マンションの売却金を頭金に、融資は公庫・年金・財形の公的融資を中心に資金計画。
住み替えの場合は、「つなぎ融資」やマイホームを売却した際にかかる税金を軽減する「３０００万円の特例」「買い替え特例」を利用するとよいでしょう。

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公的融資を有効に使って優先的に利用します

資金計画を有利に進めるポイントは、金利が低くて返済期間が長い公的融資を優先的に組み合わせて利用するのが賢い方法です。長期にわたって返済していくだけに、金利が０．１％が違うだけで総返済額に大きな差がでるからです。
公的融資の代表的なものは「住宅金融公庫（公庫）」「年金住宅融資（年金）」「財形住宅融資（財形）」の３つです。

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自己資金は建築費の３０％は用意したい

家づくりの総費用は、大きく次の３つに分けられます。
まず、建物の「本体工事」で、全体の約７０％を占めます。
次に、給排水や外構工事などの「別途工事費」（約２０％弱）。
そして、税金や登記費用などの「諸経費」(約１０％弱）。
さらに、建て替えの場合は、引越料（２回分）、仮住まい料、解体費などが別途必要となります。
また、多くの金融機関が貸し出す融資上限額は、建築費の８０％位となっていますので、自己資金は建築費の３０％は最低用意するようにしましょう。

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借入額は「いくら返済できるか」で考えることが大切です

住宅ローンをいくら借りられるかということは、金融機関ごとに決められています。
ここで大切なのは、「いくら借りられるか」ではなく、「いくらまでなら無理なく返せるか」ということをポイントに資金計画を立てることです。
一般的には、借入金の総額は年収の３倍。年間返済額でいうならば、年収の２０％、多くても２５％以内にとどめるようにしましょう。

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つなぎ融資・３０００万特例・買い替え特例

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一時的に資金を融資する「つなぎ融資」

住み替えの場合、前の家を売却するのに時間がかかったり、また、せっかく融資を受けても、申し込んでから実際にお金が手元に届くまでに時間がかかったりして、頭金などの支払がスムーズにいかないときがあります。
そんなとき、民間の金融機関では一時的に資金を融資する「つなぎ融資」を用意しているので、利用するとよいでしょう。

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譲渡益が３０００万円までは無税

マイホームを売却した際には、高い税金がかかりますが、居住用財産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得が３０００万円までは税金がかかりません。

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「買い替え特例」も利用できます

本人の所有期間が１０年を越えている住宅を売却した場合、居住用財産の買い替え特例が受けられます。これは、売却価格と同額か、それ以上の物件に買い替えたときでも税金がかからない制度ですが、上記の３０００万円特別控除と買い替え特例を同時に受けることはできません。
この特定の居住用財産の買い換えの特例は、平成15年12月31日までの時限立法措置でしたが、あと3年延長されることが決まりました。平成18年12月31日までに譲渡することが、この特例の賞味期限です。

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資金計画

住まいづくりにおいて、大切なのはやはり資金計画です。 「資金・税金・登記」の知っておきたいポイントを、土地と建物の所有形態（自己所有か、親の所有か）に合わせて、代表的な4つのケースに分類しました。
近いケースをもとに、資金計画や節税対策の参考にして下さい。また、年代別資金計画も参考にして下さい。

単独登記…マンションから一戸建てに住み替える

店舗併用同居…店舗併用住宅を建て替えて同居を予定している

二世帯区分登記…二世帯住宅に建て替える

共有登記…親の敷地を借りて新居を建てる

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年代別資金計画

２０代
公庫+年金
建物の構造によって長期返済（３５年）が可能なので、上手に利用し返済負担を軽くすることを考えましょう。

３０代
フル返済（公庫+年金+財形）
年収や資格など公的融資をフルに活用できる条件が備わってくるので、融資が受けやすくなります。

４０代
財形中心返済（公庫+財形）
年収は増えるが、子供の教育費など出費も多くなります。しかし、財形貯蓄は増えており、残高次第では大型融資が受けられます。

５０代
短期返済（公庫+年金）
年収は高く、出費は少なくなるけれど、返済期間が短くなるので、月々の返済額が短期間で返済するプランを組むとよいでしょう。

６０代
親子リレー返済（公庫+年金）
返済期間が短くなるので、子供と協力して”親子リレーローン”を利用するとよいでしょう。
返済期間が長くなると、月々の返済負担が少なくてすみます。

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（参考）住宅金融公庫ご利用の場合　金利2.55％のとき

●2,000万円でご建築の場合

　例）自己資金200万円、借入1,800万円で30年返済
ボーナス併用時　　　　　月々　59,660円（年12回）
ボーナス併用時ボーナス　　　　71,850円（年2回）
ボーナスなし　　　　　　月々　71,590円（年12回）

●1,500万円でご建築の場合

　例）自己資金150万円、借入1,350万円で30年返済
ボーナス併用時　　　　　月々　43,750円（年12回）
ボーナス併用時ボーナス　　　　59,870円（年2回）
ボーナスなし　　　　　　月々　53,700円（年12回）

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建物の登記の形態

建物の登記の方法は、３種類あります。登記の方法により、税金や将来の権利関係に大きな影響を及ぼすので、ご家族でよく話し合って決めましょう。

単独登記

一人で資金を負担し、一人の名義で登記する方法です。

共有登記

親と子、夫婦でなど、資金を出し合った複数の名義で登記する方法です。

区分登記

二世帯住宅を２戸に分け、親と子がそれぞれの名義で登記する方法です。融資や税制面で様々な特典がありますが、玄関を２つ設けるなど、設計や構造上の制限があります。

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