資金計画

単独登記

マンションから一戸建てに住み替える場合

土地も建物も本人一人の名義で登記する一般的なケースです
。マンションの売却金を頭金に、融資は公庫・年金・財形の公的融資を中心に資金計画。
住み替えの場合は、「つなぎ融資」やマイホームを売却した際にかかる税金を軽減する「３０００万円の特例」「買い替え特例」を利用するとよいでしょう。

公的融資を有効に使って優先的に利用します

資金計画を有利に進めるポイントは、金利が低くて返済期間が長い公的融資を優先的に組み合わせて利用するのが賢い方法です。長期にわたって返済していくだけに、金利が０．１％が違うだけで総返済額に大きな差がでるからです。
公的融資の代表的なものは「住宅金融公庫（公庫）」「年金住宅融資（年金）」「財形住宅融資（財形）」の３つです。

自己資金は建築費の３０％は用意したい

家づくりの総費用は、大きく次の３つに分けられます。
まず、建物の「本体工事」で、全体の約７０％を占めます。
次に、給排水や外構工事などの「別途工事費」（約２０％弱）。
そして、税金や登記費用などの「諸経費」(約１０％弱）。
さらに、建て替えの場合は、引越料（２回分）、仮住まい料、解体費などが別途必要となります。
また、多くの金融機関が貸し出す融資上限額は、建築費の８０％位となっていますので、自己資金は建築費の３０％は最低用意するようにしましょう。

借入額は「いくら返済できるか」で考えることが大切です

住宅ローンをいくら借りられるかということは、金融機関ごとに決められています。
ここで大切なのは、「いくら借りられるか」ではなく、「いくらまでなら無理なく返せるか」ということをポイントに資金計画を立てることです。
一般的には、借入金の総額は年収の３倍。年間返済額でいうならば、年収の２０％、多くても２５％以内にとどめるようにしましょう。

つなぎ融資・３０００万特例・買い替え特例

一時的に資金を融資する「つなぎ融資」

住み替えの場合、前の家を売却するのに時間がかかったり、また、せっかく融資を受けても、申し込んでから実際にお金が手元に届くまでに時間がかかったりして、頭金などの支払がスムーズにいかないときがあります。
そんなとき、民間の金融機関では一時的に資金を融資する「つなぎ融資」を用意しているので、利用するとよいでしょう。

譲渡益が３０００万円までは無税

マイホームを売却した際には、高い税金がかかりますが、居住用財産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得が３０００万円までは税金がかかりません。

「買い替え特例」も利用できます

本人の所有期間が１０年を越えている住宅を売却した場合、居住用財産の買い替え特例が受けられます。これは、売却価格と同額か、それ以上の物件に買い替えたときでも税金がかからない制度ですが、上記の３０００万円特別控除と買い替え特例を同時に受けることはできません。
この特定の居住用財産の買い換えの特例は、平成15年12月31日までの時限立法措置でしたが、あと3年延長されることが決まりました。平成18年12月31日までに譲渡することが、この特例の賞味期限です。