工事工程

内装仕上工事

内部の塗装やクロス貼りをします。また、内部の細かい建具の取り付けの家具などがある場合は、この段階で工事します。

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Ｃｈｅｃｋ！

そろそろ引越しの準備をしましょう。

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工事工程

完成

いよいよ完成です。

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Ｃｈｅｃｋ！

完了検査を受けて、役所から検査済証をもらってください。　最終の工事代金も確認してください。

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資金計画

共有登記

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親の敷地を借りて新居を建てる場合

親の土地を借りて、子が新居（建物は子の名義）を建てるケースです。 自己資金が少ない場合は、公的資金を中心に組み、不足分は収入合算や贈与税の特例を活用するとよいでしょう。

収入合算して余裕ある融資を組む

公庫などの公的融資は、借りる人の収入によって融資額の基準が決まっており、たとえその他の条件をクリアしていても限度額同いっぱいの融資を受けることはできません。
そんな時は、居予定者満た（婚約者でも可能です）の収入を合算して、基準をせるとだ、限度額いっぱいまで融資を組むことができます。
たしを、奥さまのパート収入（年収９９万円未満で、配偶者控除受だけている場合）は、合算できない場合が多いのでご注意くさい。

夫婦共働きの場合は共有名義がお得です

夫婦共働きの場合、お互いに資金を出し合い、その割合に応じて共有名義にすれば、贈与税がかかりません。
将来、相続する際には、妻の持分は相続財産ではないため相続税の対象になりませんので、有効な相続税対策になります。
また、共有名義にすると、住宅ローン取得控除をそれぞれ受けられることができます。

住宅ローン減税

公的融資、民間ローンを問わずローンを利用して住宅を購入し、平成１６年に居住した場合、１０年間の還付金が戻ってきます。
これが、住宅取得控除（一般にローン控除といわれています）です。対象となる借入金残高は５０００万円以下。

	借入金等の 年末残高の 限度額	適用年	控除率	最高	適用年	控除率	最高	合計
平成16年居住分	5,000万円	１～10年目	1.0%	50万円				500万円
平成17年居住分	4,000万円	１～８年目	1.0%	40万円	9～10年目	0.5%	20万円	360万円
平成18年居住分	3,000万円	１～７年目	1.0%	30万円	8～10年目	0.5%	15万円	255万円
平成19年居住分	2,500万円	１～６年目	1.0%	25万円	７～10年目	0.5%	12.5万円	200万円
平成20年居住分	2,000万円	１～６年目	1.0%	20万円	７～10年目	0.5%	10万円	160万円

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贈与税の特例

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親に資金援助を受ける場合は贈与税の特例を利用します

マイホームを新築する際、親か資金援助を受けても贈与税がかからない制度があります。
「住宅取得資金贈与の特例｝がそれで、３００万円までは無税、１０００万円までなら贈与税が大幅に軽減されます。
（新制度で平成１５年１２月３１日までに限り、５５０万円まで無税、１５００万円まで贈与税大幅軽減

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使用賃借の場合は贈与税はかかりません

親の土地へ子供が家を建てるとき、敷地の所有名義は親のままで、建物だけ子供名義にすると贈与税はかかりません。
権利金も地代も払わないで、親の土地を無償で借りることを「使用賃借」といいます。
ただし、将来、土地の相続が生じた場合は、子供に権利価額は認められません。
更地としてまるまるの評価になりますので注意が必要です。

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借地の建て替えの場合は地主の承諾が必要です

建て替える土地が借地の場合は、前もって地主の承諾を得るのがよいでしょう。
その際には、地主に承諾料を支払うのが一般的です。
もし、承諾が得られない場合は、裁判所に「増改築の許可」を申し立てることもできます。

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資金計画

二世帯区分登記

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二世帯住宅に建て替える場合

土地は親が所有し、建物は親子で区分所有する二世帯住宅のケース。
節税効果を高めるために、建物は親子区分登記、資金計画は、親子別々ローンを組みます。
また、二世帯住宅は割増融資や返済期間延長の特典が受けられます。

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親子ペアローンを活用します

二世帯住宅には、親と子が二世帯にわたってローンを返済していく親子リレーローン（公庫・年金）の他に、一軒の住宅購入のための融資を、親と子がそれぞれ融資を受けれる親子ペアローン（民間融資）があります。
親子ペアローンの特長は、融資額が大きいこと。最高４０００万円まで借りることができます。
また、区分登記にすれば、親子それぞれ公庫融資を受けることができます。

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金利の自由化に伴い新しい民間の住宅ローンも登場

公的融資は金利が民間ローンに比べて有利に設定されていますが、利用するための条件が細かく規定されてしまいます。
これに対して民間ローンは、条件が比較的緩やかなため、公的融資で不足する分を補う形で利用するとよいでしょう。
また、金利の自由化に伴い、新しい住宅ローンが登場しています。

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<公庫の融資額は地域区分により異なります/h3>

公庫の各融資にはそれぞれ地域区分があり、住宅や土地がどの地域区分に当てはまるかによって、融資額は異なります。

節税効果

二世帯住宅の場合　区分登記にすればメリットが多い

二世帯住宅には、単独登記、共有登記、区分登記の３つがあります。
このなかでもっとも節税が高いのが区分登記です。
区分登記とは二世帯住宅を２戸に分け、親と子がそれぞれの名義で登記する方法です。
登録免許税・不動産取得税、さらに固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられます。
ただし、区分登記をするには、親世帯と子世帯の堺に界壁をつくり、それぞれに独立した玄関を設けなければならないなど、設計や構造上の制約があります。
また、親子で区分登記しておけば、将来の相続に有利であり、しかも、それぞれがローンを利用すればローン控除も受けられるなどのメリットがいっぱいです。
区分登記は親子に限らず、兄弟でも可能です。

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登録免許税

共有登記の場合
１３万２００円
区分登記の場合
６万６千円（３万３千円×２）

不動産取得税

共有登記の場合
６６万円
区分登記の場合
６万円（３万円×２）

固定資産税（当初３年間）

共有登記の場合
３０万８００円
区分登記の場合
１５万４００円（２軒分）

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資金計画

店舗併用同居

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店舗併用住宅を建て替えて同居を予定してる場合

土地は本人が所有し、建物は親子で共有登記する二世帯同居のケースです。
古くなったお店の建て替えを機に、両親と同居。二世帯同居や高齢者対応の構造にすれば、公庫の割増融資が受けられます。
また、親子で資金を出し合う場合は、共有名義にするなどの節税対策が必要です。

親子でローンを引き継げば返済期間が長くなります

公庫は７０歳未満では利用できますが、６０歳以上になると返済期間が短くなります。
しかし、親と子の二世代にわたってローンを返済していく親子リレーローンを使えば、７０歳以上でも借りられたり、６０歳以上でも通常の返済期間が利用できます。
例えば、６５歳の人が木造住宅を建てる場合、最長でも１０年返済しか利用できないところが、親子リレーローンを使えば２５年返済が可能となります。
また、公庫が定める二世帯住宅の条件を満たせば、４０年の最長期親子リレーローンが利用でき、毎月の負担を大幅に軽くすることができます。

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二世帯住宅には割増融資メリットがあります

公庫も年金も、６０歳以上の親と同居する場合や、二世帯住宅を建てる場合、割増融資が受けられます。
また、割増融資には二世帯住宅だけでなく、快適な住まいづくりを目的としたさまざまな有志が設けられています。
資金が足りないときに有効に活用したいものです。

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同居しなくて利用できる公的融資が登場

公的融資は、原則として自分が済むための住宅の場合しか利用できませんが、高齢化する社会に対応して、新しいタイプの公的融資制度が登場しています。
そのひとつが、公庫の「親孝行ローン」年金の「親子助け合いローン」。
自分が同居しなくても、ふるさとに住む親の家を建て替えたりする場合でも利用できます。

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節税対策

親子で土地と建物を共同で購入する際のポイント

親子の資金協力により、新たに土地と建物を購入する場合、土地は子の名義に、建物は親の名義にしておくと節税効果が高くなります。
というのも、土地は将来値上がりが予測できるからです。土地と建物を、将来、相続しても総増税は安くすみます。

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親子で資金を出し合う場合は共有名義にしないと贈与税がかかります

親子リレーローンを使う場合、名義は共有にします。
親子別々にローンを組む場合、土地と建物を共有名義にするには、名義人の出資額とローン割合に応じて共有持分の割合を決めるのが原則です。
また、親が資金を出したのに子の名義で登記しますと、贈与税の対象になりますから注意が必要です。

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婚姻期間が２０年以上の配偶者にはメリットがあります

贈与税ほど高い税金はありませんが、配偶者控除を活用すれば大きな節税効果が得られます。
これは、結婚して２０年以上たった夫婦に適用され、贈与をしても基礎控除６０万円の他に、一回に限り２０００万円を限度として贈与税がかからないというものです。
（ただし、不動産所得税・登録免許税はかかります）２０６０万円相当分の土地・建物を奥さまに贈与できます。

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